張嚴方:謹防借以房養老名義進行非法集資
時間：2022-10-01 14:14 來源： 作者：小通 人瀏覽
在一年一度的國際消費者權益日到來之際，3·15特別節目《金融消保大咖說》于今日上午播出。中國消費者協會專家委員會委員、北京保險法研究會會長張嚴方表示，真正的以房養老只涉及老年人與銀行或者保險公司兩個合同主體，而以房養老騙局當中則是有三個合同主體，投資管理公司會向老年人介紹一個款項的出借人，老年人除了與投資管理公司簽訂一系列的協議外，還要與實際的出借人簽訂借款合同、抵押合同。
中國消費者協會專家委員會委員、北京保險法研究會會長張嚴方
本次特別節目是中國經濟網、中國平安、平安銀行和平安人壽積極參與中國人民銀行主題活動，以及中國銀保監會組織開展的金融消費者權益保護教育宣傳周而舉辦的一場線上特別節目。節目邀請到行業協會、企業代表及多位專家現場解讀消費者權益保護相關政策，并通過金融消費場景案例講解為消費者支招，普及金融消保知識。
節目中，有這樣一個案例。2019年10月，北京的馮女士收到北京市第二中級人民法院的執行通知書。她或將背上超過560萬元的債務，或將失去一套房子。2019年3月，馮女士在北京某投資有限公司（以下簡稱投資公司）投資了房產理財項目。實際交易路徑是：馮女士與高某簽訂一份560萬元的借款合同，約定月利率為1.5%，由投資公司代為支付給馮女士；馮女士則將自有住房抵押給高某。馮女士收到560萬元后立即轉賬給投資公司的董事長何某個人賬戶，再與投資公司簽訂理財合同。投資公司的業務員宣稱，馮女士可享有以房養老的收益，擔保年化收益率為4.5%，即每月2.1萬元。馮女士收到幾個月的理財收益后，此投資公司資金鏈斷裂。此后，投資公司因涉嫌非法吸收公眾存款被立案調查，董事長何某等人被逮捕。高某到仲裁機構主張馮女士的房產權利。據不完全統計，近年來，僅北京地區在各種平臺上，陷入涉房理財陷阱的房主就超3000人，且大都為老人。
張嚴方分析稱，上述案例里面很難看到哪里是騙。首先，馮女士與高某所簽訂的借款合同是沒有問題的，馮女士與高某簽訂的抵押合同也沒有問題。它約定的月利率為1.5%，如果用1.5%來乘12個月的話，也就是年化利率是18%，并沒有超過基準利率的四倍，在合理的范圍內。
第二，馮女士收到了高某的錢。因為投資公司的介入就會產生馮某跟高某之間的借款合同、抵押合同，她和投資公司之間簽訂了合同，投資公司先打給了馮某560萬，然后馮某又以自己的名義給投資公司的董事長何某將這一筆錢打回去，并與投資公司簽訂了投資合同。
案例當中所涉及的借款合同、抵押合同和投資理財合同都是合法的。那出了問題的是什么呢？
張嚴方表示，上述案例是以房養老理財騙局的基本的套路。它用國家政策為掩飾，以合法的行為，通過構建形式上合法的借款合同、抵押合同，通過忽悠老人將房子抵押換錢，投進所謂的養老項目當中，然后承諾每月支付養老金等行為，甚至宣稱每月能拿到數萬元的養老金，來騙取老年人的信任。最后，老年人將他們手里的房產的處置權交給公司，但是沒過多久，公司就會出現失聯、老板跑路等情況，導致老人錢財兩空，這就是以房養老理財騙局的基本的套路，將非法吸收公眾存款作為實際目的。
而真正的以房養老，又稱它為住房反向抵押貸款/保險，通常的學名就叫做住房反向抵押合同，它是指擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司或商業銀行，但繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司或商業銀行獲得抵押房產處置權。如果抵押權人處置該資產后，變現凈收入還有剩余，則將該剩余部分返還給其法定繼承人。
張嚴方提醒，為了防止陷入這種上述以房養老的騙局，廣大老年人及其子女應當注意以下幾個方面。
第一，要提高防范意識，不能盲目被高額收益所誘惑。老年人在日常投資理財過程中應提高風險和法律意識，合規以房養老的開展主體為商業銀行或正規保險機構，除這兩類主體外，其他養老公司、服務機構開展的以房養老項目，建議老年人一概不要參與。
第二，要留存證據，積極維權。重點要留存其所簽署的合同，轉賬憑證。發現公司違約、跑路等跡象，一定要及時報案，積極維權。
第三，要學會止損，不要心存僥幸。老人以房養老，無非貪圖利息，而騙子則看重的是老人的房子。如發現公司拖延支付利息，以暫時周轉等借口搪塞，一定要高度警惕，能夠抽回本金的，及時索回本金，不要心存僥幸。
第四，要向金融監管部門和消費者協會等咨詢了解情況。以房養老對于老年人來說是比較新鮮的事物，房屋作為不動產，是老人一輩子的心血，其價值比較大。為了更好的保護老年人的知情權，只有老年人對以房養老有了充分了解后，才能憑借自己的意愿做出是否簽訂住房反向抵押合同的決定。
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