物業(yè)+養(yǎng)老——可遙望的藍(lán)海與可觸碰的痛點(diǎn)

人口老齡化在加速，養(yǎng)老已成為擺在國家、社會和家庭面前的重要課題。

目前我國大部分地區(qū)推行9073比例建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系，即90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3％享受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。

不過，傳統(tǒng)的過于倚重子女養(yǎng)老模式已不再適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展。

日前舉辦的2021上海養(yǎng)老、輔具及康復(fù)醫(yī)療博覽會（AID）上，有養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者表示，目前為止養(yǎng)老的主力軍的模式是由子女承擔(dān)長者的居家養(yǎng)老模式，但未來隨著421家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，這樣的模式不會太長久。

探索新型養(yǎng)老服務(wù)模式的需求也日益迫切。2020年11月，六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)模式；2021年3月，十四五規(guī)劃綱要提出，完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，推動專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)向社區(qū)延伸，整合利用存量資源發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老。

物業(yè)+養(yǎng)老模式受到越來越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注。

多方式介入養(yǎng)老

據(jù)工信部數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將超過20萬億元。易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕提出，這意味著這個產(chǎn)業(yè)有希望追趕地產(chǎn)，我們會發(fā)現(xiàn)百強(qiáng)房企中，有七成以上已經(jīng)開始進(jìn)入到養(yǎng)老的序列中，紛紛做各種布局。

這其中，有許多物業(yè)企業(yè)的身影。2020年，龍湖智慧服務(wù)與安馨康養(yǎng)簽訂戰(zhàn)略合作，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)落地；奧園健康則成立了大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院，提供智慧居家康養(yǎng)、旅居養(yǎng)老等康養(yǎng)服務(wù)。

作為最早一批切入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的保利地產(chǎn)，于2012年成立了保利健投，專業(yè)布局康養(yǎng)，逐步形成了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為核心、社區(qū)為依托、居家為基礎(chǔ)的三位一體健康養(yǎng)老模式。至今，保利健投完成了在全國七大片區(qū)超過50家養(yǎng)老項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局，保利健投助理總經(jīng)理郭延洲透露，明年此時，上海的第一個機(jī)構(gòu)項(xiàng)目或可開業(yè)。

不只是開發(fā)商旗下的企業(yè)，許多獨(dú)立的第三方物企也在利用自身的優(yōu)勢探索介入養(yǎng)老領(lǐng)域的方式。

在9073這種養(yǎng)老模式的劃分中，在長城物業(yè)集團(tuán)旗下深圳市共享之家護(hù)理服務(wù)有限公司總經(jīng)理李志建看來，跟我們物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的是90%以上家門口的養(yǎng)老。

對此，上海延吉物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理朱燕菁也認(rèn)為，物企具備天然優(yōu)勢。

物企作為社區(qū)的運(yùn)營管理者，工作人員日常通過為業(yè)主提供服務(wù)建立信任關(guān)系，為養(yǎng)老服務(wù)引進(jìn)社區(qū)打下基礎(chǔ)。這種信任是物業(yè)較其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重要優(yōu)勢。

而現(xiàn)階段，城市中物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量龐大、覆蓋面寬，社區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率已超過80%，構(gòu)成了一張龐大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，朱燕菁介紹。

在充分了解的基礎(chǔ)上生發(fā)出的養(yǎng)老服務(wù)，就更容易具有針對性。

有的老人可能患有白內(nèi)障、高血壓、糖尿病等，對應(yīng)的產(chǎn)品、服務(wù)，包括適老化改造都是不一樣的，朱燕菁表示，這一定是基于老人的需求。而與老人日常接觸更直接、更全面的物業(yè)人員可能最清楚。

同時，克而瑞研究報(bào)告顯示，相較于其他機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能為老人提供更為便利和快捷的老人服務(wù)；且物業(yè)24小時不離小區(qū)，對老人緊急求助能夠快速解決。

這樣的特點(diǎn)也就意味著物企擁有將老人的需求鏈接到其他養(yǎng)老服務(wù)商的可能。

在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對部分自身存在短板的養(yǎng)老服務(wù)與第三方機(jī)構(gòu)合作，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。朱燕菁稱。

李志建給出了具體的場景，我們重新賦能物業(yè)從業(yè)人員，使其從一個最基本的保安、保潔，成為能在長者發(fā)生意外的時候提供必要協(xié)助的服務(wù)人員，如何能夠響應(yīng)、快速聯(lián)系到長者家人或?qū)I(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

物企還進(jìn)一步發(fā)揮自身貼近社區(qū)、貼近業(yè)主的特點(diǎn)，打造社區(qū)嵌入式的為老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

延吉物業(yè)2014年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，從承接第一家綜合為老服務(wù)中心起，慢慢向社區(qū)居家服務(wù)滲透。據(jù)朱燕菁介紹，目前延吉物業(yè)已擁有6個綜合服務(wù)中心和1個養(yǎng)老院，同時進(jìn)行長護(hù)險(xiǎn)社區(qū)居家照護(hù)、社區(qū)居民助餐、居家適老化改造等服務(wù)。

同樣地，長城物業(yè)則于2011年成立了共享之家，打造為長者提供專業(yè)護(hù)理復(fù)康服務(wù)的社區(qū)嵌入式的品牌。這種嵌入式服務(wù)即距家一碗湯的距離，李志建介紹，包括提供日間照料的半托和持續(xù)照護(hù)的全托。

盈利模式待探索

尚處于發(fā)展中的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)仍有許多問題需要解決。

人才缺口是無法忽視的關(guān)鍵之一。有研究顯示，養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者難以獲得與其重要性相匹配的社會認(rèn)可和政策扶持，因此養(yǎng)老行業(yè)面臨著人才供給不足、培養(yǎng)成本高、人員流失嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢。

一個物業(yè)工作人員，如保安經(jīng)過一周培訓(xùn)基本上就可以上崗，但護(hù)理人員要經(jīng)過非常長的培訓(xùn)周期，而具備理論知識后還需長期實(shí)踐，才能具備獨(dú)立工作的能力，郭延洲介紹，從某種程度來講，比起物業(yè)服務(wù)，老人服務(wù)的專業(yè)性更高，同時承受的這種精神壓力也更大。

但養(yǎng)老行業(yè)對人才的需求卻隨著老齡化的到來越發(fā)凸顯。BOSS直聘研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，該平臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)崗位數(shù)量同比增長50%，其中漲幅最大的崗位包括養(yǎng)老護(hù)工、保姆、導(dǎo)醫(yī)等，薪資漲幅最大的崗位包括（養(yǎng)老院）客房服務(wù)員、護(hù)工、營養(yǎng)師等。

上海市民政局局長朱勤皓在展會期間的論壇上提出，養(yǎng)老護(hù)理員是養(yǎng)老服務(wù)工作的重要支撐。要從抓好技能提升、改善薪酬待遇、增進(jìn)職業(yè)認(rèn)同、增加社會認(rèn)同等多維度進(jìn)行人才隊(duì)伍建設(shè)。

盈利難題也是許多企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的的一大障礙。我們注意到，過去10年，大部分企業(yè)靠養(yǎng)老、康養(yǎng)沒有掙過錢，很多央企、國企、保險(xiǎn)公司也做過嘗試。奧園健康生活集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁鄭煒曾表示。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一般費(fèi)用包括床位費(fèi)、餐費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等，其中床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi)占比較大，這些收費(fèi)與整體照護(hù)團(tuán)隊(duì)、后勤團(tuán)隊(duì)等人工費(fèi)用平攤后對比，能做到持平，就已經(jīng)是運(yùn)營得很好的項(xiàng)目了。郭延洲表示。


東亞前海證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師金文曦曾對類似出租業(yè)務(wù)的養(yǎng)老模式進(jìn)行剖析，其即以床位費(fèi)、增值業(yè)務(wù)等為收入，是相對長期的盈利模式，前三年基本處于項(xiàng)目投入和培育期，預(yù)期三年以后陸續(xù)利潤可以回正，可能五年后才能出現(xiàn)些利潤。

盈利難的原因之一在于老年人的支付能力不足。

郭延洲表示，當(dāng)前需要照護(hù)的主要是30后、40后老人，總體來說，這部分老人收入水平比較低，他們的平均收入在北京的話，大約在4000塊錢的水準(zhǔn)。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了針對其提供服務(wù)所需要的成本。

在張燕看來，未來隨著長護(hù)險(xiǎn)的全面推廣實(shí)施或能對支付能力的提升起到補(bǔ)足作用。

2018年，上海成為全國首批15個長護(hù)險(xiǎn)試點(diǎn)城市之一，2018年在全市推開試點(diǎn)。截至2020年12月，上海全市在居家和機(jī)構(gòu)享受長護(hù)險(xiǎn)待遇的失能老人為41.7萬人，占上海老年人口的8%。其中，長護(hù)險(xiǎn)基金支付比例基本在85%-90%。

目前，全國已有49個城市試點(diǎn)長護(hù)險(xiǎn)。今年的《政府工作報(bào)告》提出，要促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)。