中國養老社區發展現狀:險企房企紛紛入局

中國養老社區發展現狀：險企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險公司、房地產開發商

隨著老齡化程度加深、老年人消費水平提高，養老社區巨大的發展潛力吸引多方投資者參與，目前我國養老社區的參與主體 包括四類，其中，房地產開發商和保險公司是國內養老社區最主要的兩大參與者。

根據所需資產規模和運營方式的不同，我國養老社區運營模式主要分為重資產運營、輕資產運營和輕重結合運營三類。具體來看：

1）重資產運營模式主要通過自建或收購養老社區，或通過私募基金、股權投資、信托產品等參與養老社區的投資建設，具體包括五類參與模式：

①獨立開發模式，即保險公司或地產公司承擔建設養老社區的全部資金，在獲得土地使用權后開發建設養老地產，并作為持 有人進行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發、運營的 CCRC 社區（持續照料退休社區）；泰康之家由泰康人壽承擔建設養老社區的全部資金，泰康人壽集投資、運營角色于一體，并主導社區開發建設。

②合作開發模式，即多個參與者共同出資開發養老社區，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程 公司、服務公司建設、運營養老社區。例如 2010年末，國壽與廊坊中冶寰泰生態城投資有限公司合作開發國壽（廊坊）萬 莊生態健康城項目，國壽提供資金支持，中冶寰泰負責技術、市場、工程建設等，兩者共享利潤、共擔風險。

③股權投資模式，即不直接參與養老社區經營管理，而是通過直接收購控股養老社區、或入股養老地產投資經營公司來間接 參與，是保險公司參與運營的一種方式。直接收購成熟養老社區方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購美國 13個州的 39家養老護理社區。入股養老地產公司方面，國壽、大家保險分別是遠洋集團的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠洋集團于 2012 年開始探索養老社區，機構養老品牌椿萱茂包括 5家長者社區、20 家養老公寓、2 家護理院。

④私募基金模式，即險企或房企作為合伙人發起設立或參與私募養老地產基金。私募基金可以通過分級結構來減輕資金壓力， 降低投資風險。例如，平安不動產作為普通合伙人發起成立平安養老產業股權投資基金，基金合伙人還包括社?；鸬绕渌?投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉平安養生養老綜合服務社區。

⑤REITs（房地產信托投資基金）模式，美國保險公司普遍較少直接投資不動產，主要通過 REITs 間接投資養老社區。我國 REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監會聯合發布《關于進一步做好金融服務工作的通知》，提出積極穩妥開展 REITs 試點； 2020 年 4月《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資 基金指引（試行）》發布，公募 REITs 正式開始試點，但目前國內REITs投向主要集中在基礎設施投資建設方面，尚未涉及 養老地產。險企、房企主要通過類 REITs 產品參與養老地產項目，例如 2018年當代置業成立下屬綠色健康養老房地產信托 平臺 Modern REITs，儲備項目包括北京當代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖 Redmond項目及擬收購的養老商業 綜合體等。

2）輕資產運營模式下，房企、險企不直接作為養老社區的物業持有人，而是采用第三方合作、租賃物業、委托管理等形式 運營養老社區。例如，大家保險城心養老社區主要通過租賃、改造物業的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開業。光大養老以公建民營、租賃物業、委托管理形式打造養老產業鏈，目前在全國擁有超 170家養老機構和超 31000個養老床位。

3）輕重結合運營模式是持有養老社區和運營第三方持有養老社區的結合，在保留高端自建社區的同時，通過合作、租賃、 委托等擴大養老服務覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發展戰略，一方面自建高端 CCRC 養老社區梧桐人家， 另一方面通過品牌授權、租賃、合作運營等模式打造全國養老社區網絡。合眾人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養老社區外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養老機構、度假村合作，構建全國布局的旅居養老模式。

重資產運營模式所需資金規模大、投資周期長、收益回報慢，但易于統一管理、能夠充分保證養老項目整體服務質量。地產 公司憑借其豐富的經驗、土地資源，入局多采用重資產自建模式，例如萬科、綠城；頭部險企具有資金和客戶資源方面的先 天優勢，布局養老社區多為高客購買保險產品的增值服務，自主開發、運營社區更易維持經營質量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險企多以重資產模式入局，例如泰康人壽、新華保險、中國人壽、中國平安等；

輕資產運營模式短期內不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產或輕重結合方式布局養老社區，例如 合眾人壽等。但輕資產模式收入較低、利潤較薄，同時物業持有人穩定性存在一定潛在風險，可能影響與險企的合作關系及 其服務質量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務、租賃、租售結合

當前，養老社區主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結合。具體來看：

1）銷售模式：本質上和傳統房地產一致，通過自建或合作共建養老社區住宅并出售來快速回籠資金，區別在于住宅設計或 選址更具有適老化的特點；

2）銷售+持有模式：基礎銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業管理或嵌入式社區護理中心等，為客戶提供進一步的護理等生活輔助服務，獲得穩定現金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費+服務費等組合收費形式，或以銷售會籍的形式，采用入會費/會員卡+月費+服務費的收費方式，以門檻押金或入會費快速回籠資金，同時結合月租費以及護理服務費等獲得長期穩定收益；

4）租售結合模式：部分物業以銷售或銷售+持有模式實現短期資金回籠，部分物業以租賃模式運營，維持長期穩定現金流。