養(yǎng)老院機構(gòu)線上運營平臺，民營養(yǎng)老院線上運營需要哪些成本

養(yǎng)老院機構(gòu)線上運營平臺，民營養(yǎng)老院線上運營需要哪些成本

當前許多地方的民營養(yǎng)老機構(gòu)床位利用率非常低，造成這種困境的原因有機構(gòu)所在的地域差距、管理水平的高下、硬件設(shè)施的檔次等多種原因。而運營成本是民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的必備條件，本文試結(jié)合沈陽情況對民辦養(yǎng)老機構(gòu)的運營成本進行分析（僅做參考）。

一、民營養(yǎng)老院的建筑成本

1、租房改造型養(yǎng)老院

民辦養(yǎng)老院建設(shè)的方式一般有租房改建和購地新建兩種。租房改建的敬老院一部分是利用單位廢棄的辦公樓、學校搬遷后留下的廠房、教室等閑置房產(chǎn)經(jīng)過簡單改造后投入運營。另一部分是租用新建房屋進行改造，由于面積限制，這部分養(yǎng)老院多為小型。產(chǎn)權(quán)的屬性限制了養(yǎng)老院的發(fā)展。

高額的租金增加了養(yǎng)老院的運營負擔，同時承租年限也影響了改造工程的有效實施。出租房考慮自身利益和對未來經(jīng)濟形勢的預期，往往不愿意簽訂長期合同，極少超過十年。因而如果在房屋改造和設(shè)備購置方面投入過大，短暫的承租期內(nèi)很難收回成本。

以大東區(qū)某養(yǎng)老院為例，2009年成立的某養(yǎng)老院占地4500平方米，床位304張。該養(yǎng)老院為租用的廢棄校舍，合同期為十年，每年的租金為67萬元。當時僅裝修改建費用就高達600余萬元，預計租期內(nèi)可以收回成本。

2、購地新建型養(yǎng)老院

相對于租賃型養(yǎng)老院，自建型養(yǎng)老院的更加穩(wěn)定，但是投入成本則要相對較高，這也是導致民營養(yǎng)老院運營艱難的主要原因。隨著土地和建筑成本的逐年增加，新建養(yǎng)老院的投入也持續(xù)增高。

以沈陽二環(huán)外土地5畝為例，筆者計算了新建養(yǎng)老院的成本。

土地成本：150（萬元）×5（畝）=750（萬元）

如果床位為100張，按規(guī)定每床20平方米，則建筑面積為即2000平方米，按照目前市場價格建筑成本每平方米2600元計算，則建筑費用為520萬。因而前期的總投資為1270萬元，平均每張床位成本為12.7萬元；

如果床位為200張，則建筑面積4000平方米，建筑費用1040萬元，即總投資為1790萬元，平均每張床位成本為8.95萬元；

如果床位為300張，則建筑面積為6000平方米，建筑費用1560萬元，即總投資為2310萬元，平均每張床位成本為7.7萬元；

如果床位為400張，則建筑面積為8000平方米，建筑費用2080萬元，即總投資為2830萬元，平均每張床位成本為7.07萬元。

而如果在二環(huán)內(nèi)新建一家養(yǎng)老院，同樣的5畝土地成本則將增加至1500萬以上。從而按照建設(shè)100張床位數(shù)計算，平均成本為20.2萬元；200張床位平均成本為12.7萬元；300張床位平均成本為15.3萬元；400張床位平均為17.9萬元。

從以上的分析可以看出，二環(huán)外新建養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)模在400張床位、建筑面積在8000平米左右的成本最低；而如果再二環(huán)內(nèi)新建養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模在300張床位，建筑面積6000平方米左右的成本最低。

二、民營養(yǎng)老院的運營數(shù)據(jù)分析

同時，根據(jù)筆者調(diào)查大東區(qū)19家養(yǎng)老院的運營情況，可知經(jīng)營數(shù)據(jù)如下：

（一）收入

民營養(yǎng)老院的收入主要是營業(yè)收入和補貼收入兩類，其中，營業(yè)收入與養(yǎng)老院本身的市場定位有關(guān)，主要包括面向入住老人收取的護理費、床位費、伙食費等，依據(jù)護理級別健康護理、半自理（介助）、完全不能自理（介護）、特級護理的不同收費不同。從調(diào)查結(jié)果來看，民營養(yǎng)老院主要面向中低收入客戶群體，且入住人員中屬于特級護理的人員特別少，而屬于健康護理、半自理老人護理和完全不能自理的人員較多。某面向中等收入入住人員的養(yǎng)老院收費情況（不包括取暖費，取暖季在住人員每人需繳納取暖費500元）：健康護理入住人員每人每月收費在1000-1500元；半自理入住人員每人每月收費在1400-2000元；完全不能自理入住人員每人每月收費在1700-2400元；特級護理入住人員較少，入住期不穩(wěn)定，收費標準往往視實際情況確定。某面向低收入入住人員的養(yǎng)老院（沈陽吉祥老年公寓）收費情況：健康護理入住人員每人每月收費1150元左右；半自理入住人員每人每月收費1450元左右；完全不能自理人員每人每月收費在1700元左右。補貼收入主要來源于政府給予的補助，如大東區(qū)民營養(yǎng)老院可獲得的補助標準為每年每床2000元，連續(xù)補貼兩年。

（二）成本構(gòu)成分析

影響?zhàn)B老院成本的因素很多，所在地區(qū)、規(guī)模、服務(wù)標準等都會影響成本?；跊Q策需要，根據(jù)成本性態(tài)分析理論，對養(yǎng)老院發(fā)生的一般性的成本進行成本性態(tài)分析，將其所發(fā)生的成本按與入住人員數(shù)量的關(guān)系分為固定成本與變動成本，年成本主要包括：

（1）因使用房屋等建筑物而發(fā)生的成本：如養(yǎng)老院所用房屋為自有，則成本為每年的房屋折舊，如養(yǎng)老院所用房屋為租用，則成本為年租金，無論自有還是租用，均為固定成本。房屋附屬養(yǎng)老設(shè)備折舊，也計入此項。

（2）維修費：維修房屋、設(shè)備所發(fā)生的支出，固定成本。

（3）暖氣費，固定成本。

（4）水電煤氣費，半變動成本，因在總成本中所占比重不大，可全部視為固定成本。

（5）入住人員餐飲費，只包括水電煤氣人工費以外的采購成本，如購買米面糧油蔬菜等發(fā)生的成本，養(yǎng)老院一般根據(jù)一定標準控制此項支出，如有的養(yǎng)老院定為400元/人/月。

（6）員工工資。養(yǎng)老院工作人員可分為三類：管理人員、廚師及衛(wèi)生清潔人員、護工。其中，管理人員工資和廚師以及衛(wèi)生清潔人員工資為固定成本，護工工資為變動成本。

（三）民營養(yǎng)老院盈虧平衡分析

養(yǎng)老院面向顧客群的定位不同，收費標準也就不同，發(fā)生的成本也會有所差異。本文以沈陽吉祥老年公寓為例，通過其真實數(shù)據(jù)做盈虧平衡分析。

該養(yǎng)老院主要招收低收入人群入住，設(shè)有床位60張，所有床位不分級別，入住人員收費主要與護理級別相關(guān)，單獨收取取暖費每人每年500元

根據(jù)該養(yǎng)老院2012年數(shù)據(jù)，入住人員比例為健康護理：半自理：完全不能自理為11:3:37

人均月收費標準=1150×11/51+1450×3/51+1700×37/51=1567（元）

所用住房為自購住房，2002年購買價格為85萬元。

生活成本：每人每月400元，每年4800元。

護工工資：按入住人數(shù)/10向下取整聘請護工，每位護工每月工資1800元，年工資21600元。

設(shè)入住人數(shù)為Q，則有

年利潤=營業(yè)收入-生活成本-護工工資-固定成本=1567×12Q-4800 Q-Q/6×21600-360000（某老年公寓固定成本）

令年利潤=0，可得Q=34（人）

可知該養(yǎng)老院入住人數(shù)為34人時，能夠保持不盈不虧的狀態(tài)，若入住人數(shù)少于34人則要虧本，多于34人則可盈利。通過入住率指標，可以更好地詮釋盈虧分界點。

入住率=入住人數(shù)÷養(yǎng)老院總床位數(shù)

該養(yǎng)老院盈虧平衡點入住率=34÷60=56.66%，即當入住率超過56.66%時，養(yǎng)老院才可盈利。

根據(jù)大東區(qū)19民營養(yǎng)老院的經(jīng)營情況統(tǒng)計，當入住率達到60%左右，均能達到盈利狀態(tài)。

三、運營成本偏高容易造成多方面隱患

（一）硬件環(huán)境差。

因為民營養(yǎng)老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比較大的開支，對于高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)常常有心無力。同時，較低的定價也讓運營利潤始終保持在低水平線上，根本沒有能力改善硬件環(huán)境。

（二）服務(wù)隊伍老化、專業(yè)人員少。

服務(wù)護理人員大都從農(nóng)村招入的60歲左右的婦女。有專業(yè)技術(shù)職稱的醫(yī)護人員不多。

（三）當事人短期行為，無長遠規(guī)劃。

因為大都屬租賃房屋，養(yǎng)老機構(gòu)法人面臨的成本壓力過大，大都以五到十年為一個周期，不易形成品牌及規(guī)模效應，也因無力無法形成其他行業(yè)的集團化、規(guī)模化經(jīng)營。

（四）運營周期長，資金周轉(zhuǎn)慢。

養(yǎng)老服務(wù)屬長線產(chǎn)品，屬微利服務(wù)。從投資到達到盈虧總需3-5年，回收成本的時間一般為十到十三年。

（五）惡性事故、安全、服務(wù)糾紛增多，影響社會形象。

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